Cómo se calcula la cuota de la hipoteca: sistema francés, TIN y Euríbor
La cuota mensual de una hipoteca depende del capital, el plazo y el tipo de interés aplicado. Analizamos el sistema de amortización francés y la diferencia entre hipoteca fija y variable.
En este artículo
La práctica totalidad de las hipotecas concedidas en España utiliza el sistema de amortización francés, en el que la cuota mensual permanece constante durante toda la vida del préstamo, aunque la proporción entre capital e intereses que la componen varía mes a mes.
La fórmula de la cuota constante
La cuota mensual se obtiene a partir de tres variables: el capital solicitado, el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y el número total de cuotas (el plazo en años multiplicado por 12):
Cuota = Capital × i / (1 − (1 + i)^−n)
Donde i es el tipo de interés mensual y n el número de mensualidades. Al ser constante, la cuota facilita la planificación del presupuesto familiar, aunque el reparto entre capital amortizado e intereses no es lineal.
Cómo evoluciona el reparto capital-intereses
En los primeros años, la mayor parte de la cuota corresponde a intereses, ya que estos se calculan sobre un capital pendiente todavía elevado. A medida que el capital pendiente disminuye, la proporción de la cuota destinada a amortizar capital aumenta progresivamente. Por eso, una tabla de amortización muestra un descenso gradual de los intereses mensuales y un aumento simétrico del capital amortizado.
Ejemplo: 150.000 € al 3 % anual
Para un capital de 150.000 € y un TIN del 3 % (i = 0,25 % mensual), la cuota depende del plazo:
| Plazo | Cuota mensual | Total pagado | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 20 años | 831,86 € | 199.646 € | 49.646 € |
| 25 años | 711,37 € | 213.411 € | 63.411 € |
| 30 años | 632,41 € | 227.667 € | 77.667 € |
Alargar el plazo de 20 a 30 años baja la cuota en unos 200 € al mes, pero cuesta 28.000 € más en intereses. En la primera cuota a 30 años, 375 € son intereses (150.000 × 0,25 %) y solo 257 € amortizan capital.
Qué pasa si cambia el tipo de interés
Con el mismo préstamo a 30 años, la cuota cambia notablemente con cada punto de interés:
| TIN | Cuota mensual |
|---|---|
| 2 % | 554 € |
| 3 % | 632 € |
| 4 % | 716 € |
Cada punto porcentual supone entre 80 y 85 € más al mes en este ejemplo. Por eso en una hipoteca variable conviene comprobar que la cuota seguiría siendo asumible con un Euríbor más alto del actual.
Comisiones y vinculaciones
El tipo de interés no es el único coste. Al comparar ofertas conviene fijarse también en:
- Comisión de apertura: porcentaje del capital que algunas entidades cobran una sola vez.
- Comisión por amortización anticipada: con carácter general, la ley fija límites. En hipotecas variables es de hasta el 0,25 % del capital amortizado en los primeros 3 años o el 0,15 % en los primeros 5, según lo pactado (después, nada); en las fijas, hasta el 2 % durante los primeros 10 años y el 1,5 % después.
- Vinculaciones: bonificaciones del tipo a cambio de contratar seguros, nómina o tarjetas. Hay que sumar el coste de esos productos antes de decidir si compensan; la TAE ya refleja parte de ello.
- Seguros obligatorios: el de daños de la vivienda suele exigirse; otros son voluntarios.
Si más adelante quiere reducir intereses, la calculadora de amortización anticipada compara acortar plazo frente a bajar cuota, y el artículo sobre hipoteca fija o variable ayuda a elegir el tipo de contrato.
Hipoteca fija frente a hipoteca variable
- Hipoteca fija: el TIN se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota no varía salvo por cambios voluntarios (amortizaciones anticipadas, por ejemplo).
- Hipoteca variable: el tipo aplicado se compone del Euríbor a 12 meses más un diferencial fijado por la entidad. Al revisarse periódicamente (habitualmente cada 6 o 12 meses), la cuota puede aumentar o disminuir según la evolución del Euríbor.
TIN y TAE: por qué no son lo mismo
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que se aplica para calcular la cuota. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora además las comisiones y los gastos asociados al préstamo, por lo que constituye una referencia más completa a la hora de comparar ofertas de distintas entidades.
Cálculo de su hipoteca
La calculadora de hipoteca genera la cuota mensual, el total de intereses pagados y la tabla de amortización completa, tanto para hipoteca fija como variable con el Euríbor actualizado. Si todavía no ha decidido el importe a solicitar, la calculadora de cuánto puede pedir de hipoteca estima el capital máximo según sus ingresos.
Fuentes oficiales
- Banco de España (guía hipotecaria) — https://www.bde.es
- Banco Central Europeo (Euríbor y tipos de referencia) — https://data.ecb.europa.eu
- Boletín Oficial del Estado — https://www.boe.es