Gastos de compra de vivienda en 2026: ITP, IVA, notaría y registro
La compra de una vivienda comporta impuestos (ITP, IVA, AJD) y costes de notaría, registro y gestoría que pueden suponer entre el 10 % y el 15 % del precio. Analizamos cada concepto.
En este artículo
El precio de compra de una vivienda es solo una parte del desembolso total. Impuestos, notaría, registro y gestión incrementan el coste final, con un rango habitual estimado entre el 10 % y el 15 % del precio. Desconocer estos gastos puede comprometer el presupuesto previsto para la operación.
Impuestos de la compra
El régimen fiscal depende de la naturaleza de la vivienda:
- Vivienda de obra nueva: se devenga el IVA (10 %), complementado con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma.
- Vivienda de segunda mano: se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipos autonómicos que, según la comunidad y el importe de la operación, suelen situarse entre el 6 % y el 10 %.
Los porcentajes se actualizan por las distintas comunidades autónomas y deben verificarse en cada caso.
Notaría, registro y otros trámites
- Notaría: honorarios arancelarios calculados sobre el precio de la vivienda; en términos aproximados, entre el 0,2 % y el 0,5 %.
- Registro de la Propiedad: cantidad proporcional al precio, en general inferior a la notaría.
- Gestoría: tramitación de impuestos y documentos; importe fijo moderado.
- Tasación: obligatoria si la compra se financia con hipoteca.
- Gastos de formalización de la hipoteca: comisión de apertura, tasación y gastos de notaría y registro del préstamo, cuando se contrate una.
Dos ejemplos con cifras
Los importes siguientes son orientativos y varían por comunidad, notario y registro.
Vivienda de segunda mano de 250.000 €, con ITP del 8 %
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (8 %) | 20.000 € |
| Notaría de la compraventa | 900 € |
| Registro de la Propiedad | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | 400 € |
| Total | ≈ 22.300 € (8,9 %) |
Vivienda nueva de 250.000 €, con AJD del 1,5 %
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| IVA (10 %) | 25.000 € |
| AJD (1,5 %) | 3.750 € |
| Notaría, registro y gestoría | 1.900 € |
| Total | ≈ 30.650 € (12,3 %) |
La diferencia procede casi por completo del impuesto: el IVA de la obra nueva suele superar al ITP de la mayoría de comunidades.
Qué gastos de la hipoteca paga el banco
Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la entidad asume el pago del impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca y buena parte de los gastos de notaría, registro y gestoría del préstamo. Al prestatario le corresponde, en general, la tasación y las copias que solicite. Conviene revisar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) para confirmar quién paga cada partida antes de firmar.
Cómo ahorrar en los gastos de compra
- Comparar comunidades y regímenes: el tipo de ITP y de AJD cambia mucho entre territorios, y algunas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. Compruébelo con la calculadora de ITP por comunidad.
- Solicitar varias tasaciones o presupuestos de gestoría cuando no estén vinculados a la hipoteca.
- Negociar el precio teniendo en cuenta que los impuestos son porcentuales: cada euro menos de precio reduce también la factura fiscal.
- Revisar si procede un tipo reducido: la vivienda protegida tributa con un IVA inferior (4 %) y distintos tipos autonómicos.
Si la vivienda se compra en Canarias, Ceuta o Melilla, el IVA se sustituye por el IGIC o el IPSI, con tipos propios.
Regla práctica
Con carácter orientativo, se recomienda disponer de un colchón equivalente a, como mínimo, el 12 % del precio de compra para afrontar la totalidad de los gastos. Esta previsión puede reducir la vivienda que el comprador realmente puede permitirse y debe considerarse junto con la capacidad de endeudamiento.
Cálculo de su situación
La calculadora de gastos de compra de vivienda desglosa cada partida en función del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma. Conviene complementarla con la calculadora de cuánta hipoteca puede pedir, para conocer el capital máximo financiable, y con la calculadora de hipoteca, para estimar la cuota mensual derivada de la operación.
Fuentes oficiales
- Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) — https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Consejo General del Notariado — https://www.notariado.org
- Colegio de Registradores de la Propiedad — https://www.registradores.org