Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler: bruta, neta y ROE
La rentabilidad de un inmueble destinado al alquiler puede medirse de varias formas: bruta, neta, cashflow y ROE. Analizamos cada indicador y qué información aporta cada uno.
En este artículo
- Rentabilidad bruta
- Rentabilidad neta
- Cashflow: el efectivo disponible cada mes
- ROE: rentabilidad sobre el capital realmente invertido
- Ejemplo completo: un piso de 200.000 €
- El efecto de la vacancia y de los impagos
- Cómo mejorar la rentabilidad
- La fiscalidad del alquiler de vivienda
- Cálculo de su inversión
- Fuentes oficiales
Evaluar una inversión inmobiliaria destinada al alquiler exige algo más que dividir la renta anual entre el precio de compra. Existen varios indicadores complementarios, cada uno de los cuales responde a una pregunta distinta sobre la operación.
Rentabilidad bruta
Relaciona los ingresos anuales por alquiler con el precio de compra de la vivienda, sin descontar gastos:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra) × 100
Es el indicador más habitual para comparar inmuebles a simple vista, aunque sobreestima la rentabilidad real al no considerar los gastos asociados a la propiedad.
Rentabilidad neta
Descuenta del cálculo los gastos recurrentes (comunidad, seguro, mantenimiento, gestión) y el IBI, ofreciendo una imagen más ajustada del rendimiento real de la inversión:
Rentabilidad neta (%) = ((Ingresos anuales − Gastos anuales) / Precio de compra) × 100
La diferencia entre rentabilidad bruta y neta puede ser considerable, especialmente en inmuebles con cuotas de comunidad elevadas o que requieren gestión externa.
Cashflow: el efectivo disponible cada mes
Cuando la compra se financia con hipoteca, el cashflow resta también la cuota hipotecaria del resultado operativo, reflejando el dinero que efectivamente queda disponible cada mes:
Cashflow anual = (Ingresos − Gastos) − Cuota hipotecaria anual
Un cashflow positivo indica que el alquiler cubre todos los gastos, incluida la hipoteca; un cashflow negativo implica que el propietario debe aportar dinero de su bolsillo cada mes para sostener la inversión.
ROE: rentabilidad sobre el capital realmente invertido
El ROE (Return on Equity) relaciona el cashflow, descontado el efecto del IRPF sobre los rendimientos del alquiler, con el capital propio realmente desembolsado: la entrada más los gastos de compra si se ha usado financiación, o el precio total más gastos si la compra ha sido al contado.
ROE (%) = ((Cashflow anual − IRPF anual) / Inversión inicial) × 100
El ROE suele ser el indicador más relevante cuando se utiliza financiación, ya que muestra el rendimiento obtenido sobre el dinero realmente aportado, no sobre el valor total del inmueble.
Ejemplo completo: un piso de 200.000 €
Supongamos un piso de 200.000 € que se alquila por 900 €/mes, con una financiación del 80 % (160.000 € a 30 años al 3 %) y unos gastos de compra del 10 % (20.000 €). Todas las cifras son ilustrativas.
| Indicador | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Ingresos anuales | 900 × 12 | 10.800 € |
| Rentabilidad bruta | 10.800 / 200.000 | 5,40 % |
| Gastos anuales | Comunidad 600 + IBI 400 + seguro 200 + mantenimiento 500 | 1.700 € |
| Rentabilidad neta | (10.800 − 1.700) / 200.000 | 4,55 % |
| Cuota hipotecaria anual | 674,57 × 12 | 8.095 € |
| Cashflow | 9.100 − 8.095 | ≈ 1.005 €/año |
| Inversión inicial | Entrada 40.000 + gastos 20.000 | 60.000 € |
| ROE (con IRPF ≈ 650 €) | (1.005 − 650) / 60.000 | ≈ 0,6 % |
La rentabilidad bruta del 5,4 % parece atractiva, pero tras los gastos y la hipoteca queda un ROE muy ajustado. Este ROE no incluye, sin embargo, el capital amortizado de la hipoteca (más de 3.000 € el primer año) ni una posible revalorización del inmueble, que forman parte de la rentabilidad total.
El efecto de la vacancia y de los impagos
Ninguna vivienda está alquilada el 100 % del tiempo. Con un mes vacío al año, los ingresos bajan 900 € y la rentabilidad neta del ejemplo pasa del 4,55 % al 4,1 %. Un impago prolongado o una reforma entre inquilinos pueden restar bastante más. Conviene calcular con una vacancia prudente y mantener una reserva para imprevistos.
Cómo mejorar la rentabilidad
- Negociar el precio de compra: cada 10.000 € menos aumentan de forma directa la rentabilidad bruta.
- Revisar los gastos: seguro, comunidad y mantenimiento tienen margen de comparación.
- Elegir bien la zona: la demanda de alquiler estable reduce los períodos sin inquilino.
- Comparar financiación: una diferencia de 0,5 puntos en el tipo cambia el cashflow. La calculadora de hipoteca permite medirla.
- Verificar las normas locales: algunas zonas aplican límites a las rentas o requisitos especiales.
La fiscalidad del alquiler de vivienda
Los rendimientos netos del alquiler de vivienda habitual del inquilino pueden beneficiarse de una reducción en la base imponible del IRPF (del 50 % con carácter general, y mayor en determinados casos, como las zonas tensionadas, si se cumplen los requisitos), lo que reduce de forma efectiva la tributación sobre el beneficio obtenido y mejora el ROE neto de la inversión frente a otros usos del inmueble (alquiler turístico, local comercial) que no cuentan con esta reducción.
Cálculo de su inversión
La calculadora de rentabilidad de alquiler calcula estos cuatro indicadores a partir del precio, los gastos, el alquiler mensual y, en su caso, la financiación utilizada. Puede completar el análisis con la calculadora de hipoteca para ajustar la cuota financiera y con la calculadora de interés compuesto para comparar el rendimiento con otras alternativas de inversión.
Fuentes oficiales
- Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) — https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Banco de España — https://www.bde.es
- Instituto Nacional de Estadística (INE) — https://www.ine.es