Cuánto puedo pedir de hipoteca según mis ingresos

Antes de buscar vivienda conviene conocer el capital máximo que una entidad estaría dispuesta a financiar. Este importe no depende únicamente del precio de la vivienda deseada, sino de la capacidad de endeudamiento del solicitante.

La regla del esfuerzo hipotecario

Las entidades financieras aplican, como criterio general, que la cuota mensual de todos los préstamos (hipoteca incluida) no supere entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos del solicitante o de la unidad familiar. Este porcentaje se conoce como ratio o tasa de esfuerzo.

Cuota máxima = Ingresos netos × Ratio de esfuerzo − Deudas mensuales existentes

Las deudas mensuales existentes —préstamos personales, financiación de vehículos u otras hipotecas— reducen directamente la cuota disponible para la nueva hipoteca, ya que el banco valora el conjunto de las obligaciones de pago.

De la cuota máxima al capital máximo

Una vez determinada la cuota máxima asumible, se aplica la fórmula inversa de la amortización francesa para obtener el capital máximo financiable, en función del plazo y del tipo de interés estimado (fijo o Euríbor más diferencial):

Capital máximo = Cuota máxima × (1 − (1 + i)^−n) / i

A mayor plazo, mayor es el capital que puede financiarse con la misma cuota, aunque también aumenta el total de intereses pagados durante la vida del préstamo.

El límite de financiación (LTV)

Además de la capacidad de pago, las entidades limitan el porcentaje del valor de tasación que financian (Loan to Value o LTV), que en general se sitúa en el 80 % para la vivienda habitual y en porcentajes inferiores para segundas residencias. El resto del precio, junto con los gastos de compra (impuestos, notaría, registro), debe cubrirse con ahorro propio.

Ejemplo práctico paso a paso

Supongamos un solicitante con 2.400 € netos al mes y una cuota de 150 € de un préstamo de coche, que busca hipoteca a tipo fijo del 3 %.

1. Cuota máxima con ratio del 35 %: 2.400 × 0,35 = 840 €; menos 150 € de deuda existente, quedan 690 € al mes.
2. Capital a 30 años: con un 3 % anual, 690 € mensuales permiten financiar unos 163.700 €.
3. Capital a 25 años: con la misma cuota, el capital baja a unos 145.500 €.
4. Precio de vivienda alcanzable: si el banco financia el 80 % del valor de tasación, 163.700 € de capital equivalen a una vivienda de unos 204.600 €, y habría que aportar unos 40.900 € de entrada.
5. Gastos aparte: sumando impuestos, notaría y registro (entre un 10 % y un 12 % del precio, véase gastos de compra de vivienda en 2026), el ahorro necesario se acerca a los 60.000 €.

Este ejemplo muestra por qué la capacidad real de compra suele ser menor que la que sugiere la cuota: la entrada y los gastos son, con frecuencia, el verdadero cuello de botella.

Qué más analiza el banco

La ratio de esfuerzo es el filtro principal, pero no el único. En la práctica, la entidad valora también:

• Estabilidad laboral: un contrato indefinido, o varios años de antigüedad como autónomo, pesan mucho más que un contrato temporal.
• Edad y plazo: la mayoría de entidades exigen que el préstamo termine antes de cierta edad (habitualmente entre los 70 y los 75 años), lo que limita el plazo para quien solicita la hipoteca a partir de los 45.
• Historial crediticio: figurar en ficheros de morosidad o acumular impagos recientes suele cerrar la puerta a la financiación.
• Número de titulares: sumar los ingresos de dos titulares aumenta la cuota asumible, pero también el riesgo compartido ante una pérdida de empleo.
• Escenarios de tipos más altos: algunas entidades comprueban que la cuota seguiría siendo asumible si el tipo subiera, sobre todo en hipotecas variables.

Cómo aumentar la cantidad que le concederían

• Cancelar o reducir deudas antes de solicitar la hipoteca: liquidar un préstamo de 150 € al mes añade esa misma cantidad a su cuota disponible.
• Aumentar la entrada: si aporta más del 20 %, el banco financia menos y la cuota baja.
• Alargar el plazo, valorando que el coste total en intereses será mayor.
• Incorporar un segundo titular con ingresos estables.
• Comparar ofertas: una diferencia de 0,5 puntos en el tipo cambia el capital máximo en varios miles de euros. La calculadora de hipoteca permite medirlo.

Errores frecuentes al estimar el presupuesto

• Calcular con ingresos brutos en lugar de netos: la ratio se aplica siempre sobre lo que realmente se cobra.
• Olvidar los gastos de compra, que obligan a reservar ahorro adicional a la entrada.
• Ajustar la cuota al máximo: el 35 % es un tope del banco, no una recomendación. Un margen mayor protege frente a subidas del Euríbor, imprevistos o cambios de situación laboral.
• No contar los costes de mantener la vivienda: comunidad, IBI, seguros y suministros.

Cálculo de su capacidad

La calculadora de cuánto puedo pedir de hipoteca estima el capital máximo a partir de sus ingresos netos, sus deudas y el tipo de interés aplicable. Una vez conocido el importe orientativo, la calculadora de hipoteca permite simular la cuota exacta y la calculadora de gastos de compra de vivienda completa el presupuesto necesario.

Fuentes oficiales

• Banco de España (guía de acceso al préstamo hipotecario) — https://www.bde.es
• Banco Central Europeo — https://data.ecb.europa.eu